Programma 8 Wonen

Inhoud

Waarom dit programma?

Een goed leef- en woonklimaat is belangrijk voor de ontwikkeling van de stad en haar huidige en toekomstige inwoners. Wageningen is een stad met een grote diversiteit aan inwoners. We zijn blij met deze verscheidenheid aan inwoners, maar willen segregatie voorkomen. Dit programma richt zich op voldoende kwalitatief goede en betaalbare woningen, in gemengde woonwijken, die aansluiten bij de behoefte van de diverse doelgroepen. Daarnaast staat een prettige en sociale omgeving centraal. Er is aandacht voor inwoners die overlast ervaren of zich juist zorgen maken om buurtgenoten.

De ontwikkelingen op het gebied van woningbouw richten zich op inbreidingslocaties, er komt geen uitbreiding van woningbouw in Wageningen. Wageningen heeft te maken met schaarste aan ruimte en als gemeente bezitten we geen grond voor woningbouw.

In wijken en in de woningbehoefte letten we op de balans tussen senioren, starters, gezinnen en studenten. Door de aantrekkende woningmarkt komen steeds meer initiatieven bij de gemeente Wageningen binnen om woningbouw te realiseren. De druk op de woningmarkt en kamermarkt is groot. Het is daarom van belang om een goede afweging te maken of nieuwbouwplannen, herstructureringsplannen en woningaanpassingen bijdragen aan een evenwichtige verdeling van doelgroepen in de wijken van Wageningen en aan een betaalbare woningvoorraad. Voor nieuwe initiatieven voor woningbouw is het nodig om een goede integrale afweging te maken. Zo ook in relatie tot het verbeteren of aanvullen van het groen en de biodiversiteit in de wijk, de afwikkeling van verkeer en voldoende parkeergelegenheid en speelruimte in de diverse buurten en wijken. De woningmarktstrategie leidt tot verbetering van de prioritering en programmering van (potentiële) woningbouwprojecten. De regie wordt gehouden op het aantal initiatieven, de juiste doelgroepen en de aantallen woningen. De doelgroepenverordening borgt dat het betaalbare segment  blijven behouden voor de juiste doelgroepen en doorstroming op de woningmarkt van Wageningen op gang komt. We borgen hiermee dat in de projecten de woningprogrammering wordt opgenomen die nodig is om de doelstellingen uit de Woonvisie te bereiken. De gemeente Wageningen wil de woonkwaliteit en het leefklimaat van diverse buurten en wijken verbeteren. In de woningmarktstrategie zijn hiertoe een aantal uitgangspunten geformuleerd, gericht op de bestaande woningvoorraad en de woningmarkt van Wageningen. 

De huishoudensprognose voor Wageningen valt hoger uit dan tot nu toe is aangenomen.  Dit is aanleiding om een nieuwe zoektocht te starten naar nieuwe locaties voor woningbouw.  Ook regionaal is in het kader van een hogere druk op de woningmarkt een start gemaakt met de integrale aanpak ruimtegebruik en verstedelijkingsstrategie van Regio FoodValley.  De zoektocht naar locaties voor woningbouw in Wageningen zal hier uiteraard onderdeel van uitmaken.

De komende jaren blijven de studentenaantallen naar verwachting nog doorgroeien, ondanks diverse onzekerheden. De gemeente trekt samen met Wageningen UR en Idealis op om een aantal oplossingen voor deze opgave verder uit te werken. We werken mee aan de planologische procedures voor diverse (tijdelijke) studentenhuisvestingslocaties, zoals besloten in het raadsbesluit ‘locatiekeuze studentenhuisvesting 2017’, aangevuld met locaties op de campus (Born-Oost) en de regio. Met deze inzet is studentenhuisvesting voor de komende jaren op koers.  COVID-19 brengt ten aanzien van studentenprognoses en de vraag naar studentenkamers veel onzekerheid met zich mee. Er gaat een denktank van diverse partners aan de slag om te bekijken hoe de effecten van de instroom en de huisvestingsvraag van studenten uitpakt ten aanzien van de locaties voor studentenhuisvesting en vervolgens ook naar de effecten van de hogere vraag vanuit huishoudens op de woningmarkt in zijn totaliteit (RIB 20.0102092).

De gemeente Wageningen is eigenaar van vastgoed en gronden voor het huisvesten van maatschappelijke organisaties, herontwikkeling en het behoud van culturele objecten. De gemeente is verantwoordelijk voor het beheren, onderhouden en verduurzamen van deze eigendommen, het huisvesten van maatschappelijke activiteiten en het op orde houden van de functionele- en technische kwaliteit. Vastgoed en gronden die niet langer een bijdrage leveren aan het ondersteunen van beleidsdoelen worden afgestoten.

Beoogd maatschappelijk effect

De gemeente Wageningen wil dat iedereen in Wageningen de beschikking heeft over een kwalitatief goede en passende woning, in gemengde woonwijken. Om dit maatschappelijk effect te bereiken, zijn de volgende thema’s (hoofddoelen) actueel:
  • Voldoende betaalbare woningen in Wageningen voor diverse doelgroepen en in evenwichtige balans over de stad verdeeld
  • Gemengde woonwijken realiseren & nieuwe en bestaande woningen sluiten qua type aan bij de verschillende doelgroepen
  • Duurzaamheidsmaatregelen leiden tot een stabilisering of daling van de totale woonlasten voor bewoners.
De gemeente Wageningen wil dat gemeentelijk vastgoed bijdraagt aan maatschappelijke doelstellingen. Om dit
maatschappelijk effect te realiseren, zijn de volgende thema’s (hoofddoelen) actueel:
  • Het gemeentelijk vastgoed sluit aan bij de huidige en toekomstige behoefte en wensen van gebruikers
  • Het optimaal ondersteunen van beleidsdoelen en het afstoten van vastgoed dat hieraan niet langer een bijdrage levert
  • We werken aan de verdere verduurzaming van het gemeentelijke vastgoed.
Deze thema’s zijn verwerkt in een doelenboom, waarin per doel wordt beantwoord:
  • Wat willen we bereiken? (hoofddoelen en doelen)
  • Wat gaan we daarvoor doen? (resultaten)

8.1 Voldoende woningen in balans over de stad

Wat willen we bereiken?

Er zijn voldoende woningen in Wageningen voor diverse doelgroepen in een evenwichtige balans over de stad

De woningmarktstrategie heeft geleid tot een verbetering van de prioritering, fasering en programmering van (potentiële) woningbouwprojecten. Op de juiste plekken worden voor de juiste doelgroepen betaalbare woningen gerealiseerd.
De kernvoorraad sociale woningbouw is kwantitatief en kwalitatief afgestemd op de doelgroep en de gemeente voldoet aan de taakstelling van de huisvesting van statushouders. Op basis van de woonvisie (2016) worden jaarlijks (prestatie)afspraken gemaakt met de corporaties. Ook met ontwikkelaars maken we per plan afspraken over de diverse doelgroepen op basis van de Woningmarktstrategie (2019). Hiermee zorgen we voor voldoende beschikbaarheid van betaalbare woningen voor de doelgroepen senioren, mensen met een beperking, bijzondere doelgroepen, starters en kenniswerkers of jonge tweeverdieners.

Dit doel betreft overwegend niet-wettelijke taken. De gemeente Wageningen is wettelijk verplicht om te voldoen aan de taakstelling voor de huisvesting van statushouders.

Doelen

8.1.2 Realisatie taakstelling huisvesten statushouders

Voldoen aan de extra taakstelling van de huisvesting van statushouders in Wageningen.

8.1.7 Oplevering aantallen nieuwbouwwoningen

Tussen 2017 en 2027 worden 1.300 nieuwbouwwoningen opgeleverd (conform kwantitatieve woningbouwafspraken regio FoodValley 2017). Het uitgangspunt hierbij is geen uitbreiding en bij inbreiding voldoende ruimte voor groen en speelplaatsen (indien mogelijk gecombineerd). Het uitgangspunt is hierbij gemengde woonwijken.

Risico's

- Er zijn diverse landelijke ontwikkelingen van invloed op de woningmarkt, zoals de economische omstandigheden, demografische en maatschappelijke ontwikkelingen en de stikstofproblematiek. 

- Voor woningbouw en de inzet op wonen is de gemeente afhankelijk van ontwikkelaars, grondeigenaren,  woningcorporaties en zorgpartijen/organisaties. Daarnaast speelt de beschikbaarheid van woningbouwlocaties een grote rol. 

-De taakstelling  statushouders is afhankelijk van de instroom van vluchtelingen. Mondiale ontwikkelingen zijn hierop van grote invloed en moeilijk te voorspellen.

 

8.2 Woningen sluiten aan bij behoefte

Wat willen we bereiken?

De woonwijken zijn zoveel mogelijk gemengd en nieuwe en bestaande woningen sluiten qua type woningen aan bij de verschillende doelgroepen

De gemeente Wageningen wil dat zowel nieuwbouw als bestaande woningvoorraad bijdraagt aan gemengd wonen in de buurt (voor alle doelgroepen) en een evenwichtige balans tussen senioren, starters, gezinnen en studenten. De woningmarktstrategie geeft handvatten voor een evenwichtige verdeling van verschillende, passende en betaalbare woningen voor de diverse doelgroepen in alle wijken in Wageningen.
De nieuwbouwwoningen zijn toekomstbestendig. De woningbouwprogramma’s bij zowel herstructurering als nieuwbouw zijn daarom gedifferentieerd en toekomstbestendig en gericht op ontmoeting.

Uiteraard is de gemeente verantwoordelijk voor voldoende en kwalitatief goede huisvesting van haar inwoners.

Doelen

Risico's

- Er zijn diverse landelijke ontwikkelingen van invloed op de woningmarkt, zoals de economische omstandigheden, demografische en maatschappelijke ontwikkelingen en stikstofproblematiek. 

- Voor woningbouw en de inzet op gedifferentieerd en gemengd wonen is de gemeente afhankelijk van investeringsbeslissingen van ontwikkelaars, grondeigenaren, woningcorporaties en zorgpartijen/organisaties. Daarnaast speelt de beschikbaarheid van potentiële woningbouwlocaties een grote rol. 

8.3 Duurzaamheid en woonlasten

Wat willen we bereiken?

Duurzaamheidsmaatregelen leiden tot een stabilisering of daling van de totale woonlasten voor bewoners

Door complexgewijs sociale huurwoningen en VvE’s te verduurzamen kunnen in relatief korte tijd veel woningen worden aangepakt. De grootste winst wordt behaald bij complexen met een laag energielabel op het moment van gepland groot onderhoud. Verduurzaming verbetert de kwaliteit van de sociale woningvoorraad en de betaalbaarheid van het wonen voor huurders. Ook het woongedrag is van invloed op energiebesparing. Energiebesparing is direct merkbaar in de portemonnee. Voorlichting over de wijze waarop energiebesparing is te realiseren, is daarom ook belangrijk.

Doelen

8.3.1 Verduurzaming en gasloos voor bestaande bouw

Verdere verduurzaming bestaande bouw; energiebesparing en gasloos.

8.3.2 Bewustwording energiebesparing

Inwoners bewust maken van de mogelijkheden om energie te besparen c.q. woonlasten te verlagen.

Beoogde resultaten

8.3.3 Nieuwbouw is (bijna) energieneutraal

Nieuw te bouwen woningen zijn (bijna) energieneutraal

Risico's

Voor de verduurzaming van de bestaande bouw zijn we afhankelijk van vele investeringsbeslissingen van individuele gebouweigenaren en externe partners. 

Voor het stellen van extra duurzaamheidseisen boven de landelijke bouwregelgeving is in het verleden juridisch niet afdwingbaar gebleken. Onderzocht wordt of dit onder de Omgevingswet wel mogelijk gaat zijn.

8.4 Het vastgoed sluit aan bij de wensen van gebruikers

Wat willen we bereiken?

Het gemeentelijk vastgoed sluit aan bij de huidige en toekomstige behoefte en de wensen van gebruikers

We zetten in op een vastgoedportefeuille die is afgestemd op de behoefte van de samenleving en de wensen van gebruikers. Het gemeentelijke vastgoed bestaat uit maatschappelijk, commercieel- en strategisch vastgoed en wordt op professionele wijze beheerd.

Doelen

8.4.1 Accommodaties sluiten aan bij wensen gebruikers

Wageningen heeft kwalitatief goede (multifunctionele) accommodaties waar de verschillende gebruikers naar tevredenheid gebruik van maken

Risico's

De flexibiliteit voor het huisvesten van maatschappelijke partijen neemt af.  De beoogde verkoopopbrengst valt mogelijk lager uit dan is begroot.  

8.5 Vastgoed ondersteunt beleidsdoelen of wordt verkocht

Wat willen we bereiken?

Het optimaal ondersteunen van beleidsdoelen en het afstoten van vastgoed waarvoor de gemeente geen wettelijke taak of lokale kerntaak heeft.
 
Op basis van o.a. beleidsdoelen, vraag en aanbod en rendement wordt besloten om:
a. Panden door te exploiteren;
b. Panden in te zetten voor maatschappelijke doelen;
c. Locaties te ontwikkelen;
d. Panden te verkopen.

Doelen

Risico's

  • Er is een beperkt budget beschikbaar voor het opstellen van vastgoed- en huisvestingsbeleid in relatie tot de gewenste ambitie.
  • De nieuwe concessiebijdrage valt hoger uit voor de gemeente door de noodzakelijke vervangingsinvesteringen in combinatie met het verduurzamen van het zwembad.

8.6 Gemeentelijke gebouwen zijn energieneutraal in 2030

Wat willen we bereiken?

Alle gemeentelijke gebouwen zijn ‘gemiddeld’ energieneutraal in 2030

De gemeente wil het energieverbruik laten dalen door versneld een verduurzamingsslag te maken. In 2018 is gestart met acht geselecteerde panden (1e fase) en het zwembad. Voor het overige vastgoed is in 2019 een plan opgesteld hoe de overige panden (2e fase) voor 2030 klimaatneutraal gemaakt kunnen worden inclusief de kosten

Doelen

8.6.1 Voorbeeldfunctie bij verduurzamen vastgoed

Met het verduurzamen van het eigen vastgoed nemen we onze verantwoordelijkheid en geven het goede voorbeeld.

Risico's

Het resultaat van de aanbesteding moet passen binnen het beschikbare budget.   

Algemene informatie programma 8

Beleidsindicatoren

In dit programma is de volgende beleidsindicator opgenomen:

BG21 - Nieuwbouw woningen

Bron: BAG - Basisadministratie adressen en gebouwen

Eenheid: Aantal per 1.000 woningen

Regio 2016 2017 2018 2019
Nederland 7,2 8,2 8,6 9,2
Wageningen 27,3 14 16,5 7,5

Beleidskader

Het bestaande beleid van Wageningen is vastgelegd in de volgende documenten:
 
Verordeningen
  • Huisvestingsverordening Wageningen (2015)
  • Doelgroepenverordening Wageningen (2020)
Beleidsnota’s
  • Woningmarktstrategie (2019)
  • Woonvisie 2025 (2016)
  • Prestatieafspraken De Woningstichting 2020-2022
  • Prestatieafspraken Idealis 2020-2022
  • Beleidsregels kamergewijze verhuur (2019)
  • Notitie vraag en aanbod studentenhuisvesting 2019-2023 (2019)
  • Notitie integrale afweging potentiële locaties voor studentenhuisvesting Wageningen (2017)
  • Duurzame Gebiedsontwikkeling vanuit het Klimaatplan 2017-2021 (2017) 
  • Convenant WAC (2016)

Betrokkenheid verbonden partijen

Verenigingen van eigenaren

De Woningstichting en Idealis zijn betrokken bij de uitvoering en realisatie van de doelstellingen uit dit programma.
De zeggenschap van de  gemeente in de Vereniging van Eigenaren Stadsbrink is door de verkoop overgegaan op de nieuwe eigenaar.  

Regio FoodValley

Regio FoodValley is een samenwerkingsverband van acht gemeenten, met samen 330.000 inwoners. De Gemeente Wageningen neemt deel aan Regio FoodValley middels een gemeenschappelijke regeling om een aantal doelen uit haar programma te bereiken. Voor ‘Wonen’ zijn deze doelen o.m. het vergroten van de aantrekkelijkheid, wervingskracht en betaalbaarheid van het wonen in de FoodValley regio, uitgewerkt in het toekomstbestendig maken van de bestaande woningvoorraad en voorzien in de (nieuwe) woningbehoefte
van starters, ouderen, studenten, kenniswerkers en doorstromers. Gemeenten leveren ambtelijke capaciteit voor het uitvoeren van regionale opgaven. De regio ontwikkelt beleid en coördineert een uitvoeringsprogramma 2018-2021, dat een groot aantal projecten behelst. Deze projecten worden door samenwerkende gemeenten uitgevoerd.

Wat mag het kosten?

De lasten, baten en het saldo van het programma Wonen zijn als volgt:

Bedrag x € 1.000 Werkelijk 2019 Begroting 2020 Begroting 2021 Raming 2022 Raming 2023 Raming 2024
LASTEN
Nieuw beleid - - - - - -
Bestaand beleid 1.568 1.866 1.581 1.555 1.525 1.532
Totale lasten 1.568 1.866 1.581 1.555 1.525 1.532
BATEN
Nieuw beleid - - - - - -
Bestaand beleid 1.068 1.614 1.775 2.035 1.295 1.101
Totale baten 1.068 1.614 1.775 2.035 1.295 1.101
SALDO
Nieuw beleid - - - - - -
Bestaand beleid -501 -252 194 480 -229 -432
Totaal saldo -501 -252 194 480 -229 -432

 

Baten en lasten per jaar (incl. nieuw versus bestaand beleid)

 

In onderstaande tabel is de verdeling per product opgenomen:

Bedrag x € 1.000 Werkelijk 2019 Begroting 2020 Begroting 2021 Raming 2022 Raming 2023 Raming 2024
LASTEN
Onderwijshuisvesting 1.886 2.033 2.106 2.092 2.051 2.035
Gemeenschapp. Baten En Lasten Onderwijs 1.141 955 1.034 1.052 1.069 1.086
Kinderopvang 656 861 884 898 912 925
Openbaar Basisonderwijs 35 30 30 31 31 32
Bijzonder Basisonderwijs 111 108 107 109 111 112
Openbaar Speciaal Basisonderwijs 13 12 12 12 12 12
Totale lasten 3.843 3.999 4.174 4.194 4.185 4.202
BATEN
Onderwijshuisvesting 112 97 97 97 97 97
Gemeenschapp. Baten En Lasten Onderwijs 113 - - - - -
Kinderopvang 291 507 513 519 525 531
Openbaar Basisonderwijs - - - - - -
Bijzonder Basisonderwijs - - - - - -
Openbaar Speciaal Basisonderwijs - - - - - -
Totale baten 516 603 610 616 622 628
SALDO -3.327 -3.395 -3.564 -3.578 -3.563 -3.574

 

Verdeling middelen per product (incl. wettelijke versus niet wettelijke taken)

 

In onderstaande tabel is de verdeling per hoofddoel opgenomen:

Bedrag x € 1.000 Begroting 2021
LASTEN
8.1 Voldoende woningen in balans over de stad 261
8.2 Woningen sluiten aan bij behoefte -
8.3 Duurzaamheid en woonlasten 514
8.4 Het vastgoed sluit aan bij de wensen van gebruikers -
8.5 Vastgoed ondersteunt beleidsdoelen of wordt verkocht 778
8.6 Gemeentelijke gebouwen zijn energieneutraal in 2030 29
Totale lasten 1.581
BATEN
8.1 Voldoende woningen in balans over de stad 30
8.2 Woningen sluiten aan bij behoefte -
8.3 Duurzaamheid en woonlasten 750
8.4 Het vastgoed sluit aan bij de wensen van gebruikers -
8.5 Vastgoed ondersteunt beleidsdoelen of wordt verkocht 995
8.6 Gemeentelijke gebouwen zijn energieneutraal in 2030 -
Totale baten 1.775
SALDO 194
Publicatiedatum: 12-11-2020

Inhoud