Paragraaf 5 Grondbeleid

In paragraaf 5 staat het grondbedrijf centraal. Eerst gaan we in op de kaders die voor het grondbedrijf van belang zijn. Het betreft het grondbeleid, de grondprijzenbrief, de marktsituatie en de meerjarenplanning van de woningbouw. Vervolgens gaan we op hoofdlijnen in op de resultaten van de diverse projecten. Voor een uitgebreide toelichting verwijzen we naar de MPG 2020, die tegelijkertijd met de Jaarstukken 2019 is aangeboden.

Nota grondbeleid

Het grondbeleid schept de voorwaarden en bepaalt de financieel economische spelregels voor het realiseren van de gewenste ruimtelijke en maatschappelijke ontwikkelingen van de gemeente.
In de nota grondbeleid staat nog dat we in beginsel actief grondbeleid voeren. Dit houdt in dat we actief en risicodragend grondposities verwerven en ontwikkelen. In de praktijk voert de gemeente echter faciliterend of passief grondbeleid. Dit betekent dat we de grond niet zelf kopen, maar wel proberen om mee te denken in de planvorming om doelstellingen op gemeentelijk- en project niveau te kunnen realiseren. In 2020 wordt er gewerkt aan een nieuwe nota grondbeleid.

Grondprijzenbrief

In 2012 zijn we overgaan van een nota grondprijzen naar een grondprijzenbrief. Deze brief met prijzen voor diverse typen vastgoed passen we tweejaarlijks in het eerste kwartaal aan. Deze brief vormt de basis voor uitgifte van grond die de gemeente zelf in bezit heeft en dient als richtlijn voor initiatiefnemers met grond. In 2020 wordt de grondprijzenbrief geactualiseerd.

Marktsituatie

De markt is na een periode van economische crisis vanaf eind 2016/begin 2017 aangetrokken. Dit is vooral merkbaar door toenemende bouwactiviteiten, productie en verkoop van woningen. Voor het gepland aantal woningen de komende tien jaar (opgenomen in de Kwalitatieve Woningbouwprogramma (KWP4)), is sprake van voldoende bouwlocaties met een marktconform en afzetbaar ontwikkelpotentieel in een gunstige markt.

Onderhanden werken zijn projecten waarbij de gemeente zelf gronden in bezit heeft. De uitvoering van deze projecten loopt en de grondexploitaties zijn door de raad vastgesteld. De gemeente verkrijgt inkomsten door verkoop van bouwgrond aan particulieren of ontwikkelaars. De afzetsnelheid is afhankelijk van de marktvraag. Bij deze projecten loopt de gemeente relatief veel risico. In de praktijk liggen de risico’s echter zo veel mogelijk bij ontwikkelaars door het sluiten van contracten, waarin de momenten van afname van de grond en prijzen vastliggen. In 2020 zijn er nog drie lopende projecten:

• Buurtseweg/Ireneschool;
• DMP;
• Costerweg 65.

Alle woningen in het project DMP zijn reeds gerealiseerd, in 2020 wordt het project afgesloten.

Kostenverhaallocaties zijn projecten, waarbij de bouwkavel in het bezit is van een private partij en door die partij wordt ontwikkeld. De gemeente treedt enkel c.q. vooral op als overheid, die de plannen van private partijen faciliteert als daarvoor een bestemmingswijziging noodzakelijk is. De kosten worden verhaald op de initiatiefnemers. In 2020 zijn er de volgende lopende projecten:

Rustenburg fase 2 Kortenoord Veerweg 121 De Dreijen I De Dreijen II Wageningen Campus De Born-Oost AC Light Kirpestein Duivendaal Geertjesweg Nobelweg Nudepark II

Patrimonium Tropische Kas 3e Kwadrant Campus Unilever Dorskamp Pieter Pauw Hof van Wageningen Brink Residence Haarweg 333 Marijkeweg 20 Churchillweg/Spelstraat

 

In 2020 zijn de volgende projecten gerealiseerd en worden afgesloten: Wageningen Campus, Patrimonium, Tropische Kas, 3e kwadrant Campus, Unilever en Hof van Wageningen.

De plankosten van diverse projecten zijn in het verleden toegenomen als gevolg van de complexiteit, programmawijzigingen en/of een moeizame bestemmingsplanprocedures. Zowel bij lopende projecten als bij nieuwe projecten worden in 2020 (indien mogelijk) afspraken gemaakt met initiatiefnemers om voornoemde risico’s financieel sluitend op te vangen. Uitgangspunt is het kostenneutraal ontwikkelen van kostenverhaalslocaties.

De totale boekwaarde bedraagt eind 2019 € 1,6 miljoen (OHW € 1,7 miljoen en KVL - € 0,1 miljoen). Het inzicht per ontwikkellocatie en op welke manier toekomstige tekorten voorkomen kunnen worden, wordt beschreven in het MPG 2020.

Overzicht onderhanden werken en kostenverhaal locaties per 31-12-2019 (x € 1.000)

Exploitatie	Boekwaarde	Prognose NCW	Prognose EW	Voorziening
Onderhanden werken	1.717	-395	-411	943
Kostenverhaal projecten	-78	-48	-48	496
Totaal	1.639	-443	-459	1.439

In de toelichting op de balans is de voorziening per 31-12-2019 op nominale waarde opgenomen. 

Het integraal resultaat van het MPG 2020 bedraagt € 0,4 miljoen positief. De stand van de algemene reserve grondexploitaties bedraagt per 01-01-2020 afgerond € 5 miljoen. Rekening houdend met risico’s en claims van € 0,3 miljoen en voorzieningen voor negatieve complexen, is de Reserve Grondexploitatie van € 4,2 miljoen in 2020 (en verder oplopend door grondverkoop naar circa € 5,3 miljoen in 2028) ruim voldoende.

De stand van de reserve grondexploitaties was per 01-01-2019 afgerond € 4,3 miljoen . Aan de reserve onttrekken we bedragen voor onder meer niet verhaalbare plankosten in projecten kosten voor algemene zaken. Daarnaast storten we in deze reserve de winstnemingen en de positieve resultaten van af te sluiten locaties.

Verloop reserve grondexploitatie (x € 1.000)
Stand per 1-1-2019	4.340
Rente	0
Onttrekkingen	-70
Verliesvoorziening toe- of afname	-137
Stortingen	29
Winstnemingen	865
Stand per 31-12-2019	5.027

De stand van de reserve grondexploitaties bedraagt na de onttrekkingen, afwaarderingen, stortingen en winstnemingen € 5 miljoen per 31-12-2019. Dit bedrag is bedoeld om claims en risico’s te dekken. Dit geeft onderstaand beeld.

Reserve grondexploitatie na claims en risico’s (x € 1.000)
Stand per 31-12-2019	5.027
Claims	45
Risico's	291
Restant na reserveringen per 31-12-2019	4.691

De reserve grondexploitaties is momenteel dus toereikend om de claims én de risico’s op te vangen. Deze risico’s komen ook terug in paragraaf 1 Weerstandsvermogen.